Розділи економіки

Визначення фізичного зносу будівель методом терміну життя

Виходячи з суті раніше розглянутих основних оцінних понять, що характеризують загальний накопичений знос будівлі з погляду часу його експлуатації, можна стверджувати, що фізичний знос, ефективний вік і термін економічного життя знаходяться в певному співвідношенні. Це співвідношення можна виразити наступною формулою:

, (2)

де: З - знос у відсотках;

ЕВ - ефективний вік, визначуваний експертом на основі технічного стану елементів або будівлі в цілому;

ФЖ - типовий термін фізичного життя;

ЗТЕЖ - термін фізичного життя, що залишився.

При цьому фізичний знос може розраховуватися як для окремих елементів будівлі з подальшим підсумовуванням розрахованих знецінень, так і для будівлі в цілому. Іноді для наближених розрахунків зносу експерти-оцінювачі можуть використовувати також спрощену формулу, що враховує взаємозв'язок між хронологічним віком і фізичним життям будівлі:

З = (ФЖ)/100 (3)

де: З - знос у відсотках;

ФЖ - типовий термін фізичного життя.

Застосування формули (3) також актуально при розрахунку процентних поправок на знос в порівнюваних об'єктах (метод порівняльних продажів), коли оцінювачеві не представляється можливим оглянути вибраних аналогів для визначення показників, використаних в розрахунковій формулі (2).

Розрахований таким чином відсотокзносу елементів або будівлі в цілому може бути приведений у вартісний вираз (знецінення):

З = ВВ *(100); (4)

де: З - знос у відсотках;

ВВ - відновна вартість.

Як наголошувалося раніше, фізичний знос підрозділяють на усунений і неусувний знос. Крім того, на практиці елементи споруди, що мають усувний і неусувний фізичний знос, ділять на довгоживучих і короткоживучих.

Короткоживучі елементи - елементи, що мають менший термін життя, чим уся споруда в цілому (, сантехнічне і т. п.).

У довгоживучих елементів

очікуваний термін життя зіставимо з терміном життя і всієї споруди (фундамент, несучі стіни і т.д.).

Причиною виникнення усувного фізичного зносу є природне зношування елементів будівлі з часом, а також недбала експлуатація. В цьому випадку ціна продажу будівлі відповідає знеціненню, оскільки майбутньому власникові необхідно буде провести «раніше відкладений ремонт», щоб відновити нормальні експлуатаційні характеристики споруди (поточний ремонт внутрішніх приміщень, відновлення ділянок покрівлі, що тече і т.д.). При цьому передбачається, що елементи відновлюються до «практично нового» стану.

Отже, усувний фізичний знос у грошовому виразі визначений як «вартість відкладеного ремонту», тобто витрат по доведенню об'єкту до стану, еквівалентного первинному.

Неусувний фізичний знос елементів з коротким терміном життя є витратами на відновлення цих швидкозношувальних компонентів і визначається різницею між відновленою вартістю і величиною усуненого зносу, помноженою на співвідношення хронологічного віку і терміну фізичного життя цих елементів.

Усувний фізичний знос елементів з довгим терміном життя у вартісному може бути визначений розумними витратами на його усунення подібно до усувного фізичного зносу елементів з коротким терміном життя.

Неусувний фізичний знос елементів з довгим терміном життя визначають різницею між відновною вартістю всієї будівлі і суми усувного і неусувного зносу, помноженої на співвідношення хронологічного віку і терміну фізичного життя будівлі.

Відносна величина морального зносу першого виду може бути розрахована за формулою

де С перший - первісна вартість; С Відн - відновна вартість.

Моральний знос другого виду можна встановити, визначивши відновну вартість за формулою

де С сучас, С вуст - відновлювальна вартість сучасних і застарілих об’єктів; П сучас, П вуст - продуктивність застарілих і сучасних об’єктів.

Сутність морального зносу полягає в тому, що засоби праці знецінюються, втрачають вартість до закінчення терміну фізичної служби.

Моральний знос вигідний суспільству в цілому, так як веде до зниження витрат виробництва, але не вигідний окремим особам, що помістили капітал в основні засоби з метою отримання прибутку від здачі їх в оренду.

Практична частина

Визначення накопиченого зносу методом розбиття

Вихідні дані:

1. Двохповерхова оцінювана будівля площею 600 м2 розташована на ділянці площею 800 м2.

Перейти на страницу: 1 2 3 4

Подібні статті по економіці

Поняття та види економічних систем
У сучасному глобалізованому світі функціонують і розвиваються різні моделі економічних систем. Економісти дотримуються різноманітних поглядів щодо критеріїв їх класифікації, а отже, щодо їх типів та моделей. Актуальність теми досліджен ...

Калькулювання собівартості послуг в системі житлово-комунального господарства
В умовах переходу до ринкової економіки собівартість продукції є найважливішим показником виробничо-господарської діяльності підприємств. Обчислення цього показника необхідно для: оцінки виконання плану по даному показнику і його ди ...

Якісна економічна теорія на сайті www.uaeconomic.com : © 2021 рік.